Co mówi przepis
- Podstawa prawna
- art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524)
- Częstotliwość
- co najmniej raz na 5 lat
- Zakres
- stan techniczny i przydatność obiektu do użytkowania, estetyka obiektu i jego otoczenia
- Instalacje
- badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej: połączenia, osprzęt, zabezpieczenia, ochrona przed porażeniem, rezystancja izolacji przewodów, uziemienia
- Obowiązek
- właściciel lub zarządca
- Kto wykonuje
- osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności; część elektryczną także osoba z kwalifikacjami do dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci energetycznych (art. 62 ust. 4 i 5)
Czy przegląd pięcioletni dotyczy domu jednorodzinnego
Tak. Art. 62 ust. 2 zwalnia właścicieli domów jednorodzinnych tylko z jednej kontroli: corocznego sprawdzenia elementów budynku narażonych na działanie warunków atmosferycznych (ust. 1 pkt 1 lit. a). Przegląd pięcioletni tego zwolnienia nie ma.
Nie znika też coroczna kontrola instalacji gazowej i przewodów kominowych. Obowiązuje ona w każdym budynku, który ma jakikolwiek przewód kominowy, także wyłącznie wentylacyjny, niezależnie od tego, czy w domu pali się jakiekolwiek paliwo.
W budynku wielorodzinnym przegląd zleca zarządca albo wspólnota mieszkaniowa. Właściciel mieszkania nie zamawia przeglądu całego budynku sam, ale do pomiarów instalacji elektrycznej zwykle potrzebny jest dostęp do mieszkań.
Po co jest przegląd pięcioletni
Budynek zużywa się powoli i bez hałasu. Rysy, ugięcia stropów, zawilgocenie ścian czy korozja stali w balkonach rozwijają się latami. Domownik widzi je codziennie, więc przestaje je zauważać. Osoba z zewnątrz, która ocenia budynek według stałego zakresu, wychwytuje zmiany, zanim zrobią się drogie.
Instalacja elektryczna starzeje się niewidocznie. Izolacja przewodów traci właściwości, połączenia w puszkach i rozdzielnicy luzują się, a zabezpieczenia mogą nie zadziałać wtedy, kiedy powinny. Gniazdka działają i światło się pali, a ochrona przed porażeniem może już nie spełniać wymagań. Tego nie da się ocenić na oko, potrzebne są pomiary.
Piorunochron musi być sprawny w chwili uderzenia pioruna. Złącza kontrolne korodują, a uziemienie z czasem traci parametry. Po wyglądzie instalacji nie da się tego ocenić, potrzebny jest pomiar.
Remonty planujesz z wyprzedzeniem. Protokół zawiera listę usterek i zaleceń. Masz na piśmie, co trzeba zrobić teraz, a co może poczekać do kolejnego sezonu.
Masz dokument stanu budynku. Przy sprzedaży domu, wynajmie, sporze z wykonawcą albo rozmowie z ubezpieczycielem protokół pokazuje, w jakim stanie był budynek w konkretnym dniu i kto to ocenił.
Usterki nie pojawiają się według kalendarza. Mogą powstać w każdym momencie i często nie dają żadnych objawów. Przegląd pięcioletni to minimum wymagane przepisami. Między przeglądami warto reagować na każdy niepokojący objaw.
Co sprawdza się podczas przeglądu pięcioletniego
Konstrukcja i ściany
Ściany fundamentowe i piwnic, ściany nośne, nadproża, stropy, schody wewnętrzne. Oceniane są rysy (szerokość, kierunek, czy się powiększają), ugięcia, ślady osiadania budynku i zawilgocenia elementów konstrukcyjnych.
Dach i odwodnienie
Więźba dachowa w dostępnych miejscach, pokrycie, obróbki blacharskie przy kominach, ścianach i oknach dachowych, rynny i rury spustowe, kominy ponad dachem, wyłazy i ławy kominiarskie.
Elewacja, balkony, schody zewnętrzne
Tynk i ocieplenie, płyty balkonowe od spodu i od góry, balustrady (mocowanie i stan), schody zewnętrzne, daszki nad wejściami.
Izolacje i wilgoć
Stan izolacji przeciwwilgociowej przy cokole i w piwnicy, zawilgocenia, wykwity solne, pleśń w narożnikach i przy oknach, miejsca wskazujące na mostki termiczne.
Stolarka i wentylacja w pomieszczeniach
Okna i drzwi zewnętrzne, obróbki parapetów, nawiewniki i kratki wentylacyjne w zakresie dostępu powietrza. Drożność samych przewodów kominowych to zakres corocznej kontroli kominiarskiej.
Instalacja elektryczna
Oględziny rozdzielnicy, osprzętu i widocznych przewodów oraz pomiary zgodne z normą PN-HD 60364-6. Sprawdza się między innymi ciągłość przewodów ochronnych i połączeń wyrównawczych, rezystancję izolacji, skuteczność samoczynnego wyłączenia zasilania oraz działanie wyłączników różnicowoprądowych.
Instalacja piorunochronna
Zwody na dachu, przewody odprowadzające, złącza kontrolne i pomiar rezystancji uziemienia, z odniesieniem do normy PN-EN 62305-3.
Otoczenie budynku
Opaska wokół budynku, spadek terenu przy ścianach, nawierzchnie dojść i podjazdów, ogrodzenie, murki oporowe, a także ogólna estetyka obiektu, której ocenę przepis wymienia wprost.
Co najczęściej wykrywa przegląd pięcioletni
| Miejsce | Co widać | Co to może oznaczać |
|---|---|---|
| Ściany, nadproża | Ukośne rysy przy narożnikach okien i drzwi | Nierównomierne osiadanie, przeciążone nadproże |
| Stropy | Ugięcie, rysy na suficie wzdłuż belek | Przeciążenie, korozja stali, zawilgocone drewno |
| Dach | Przesunięte dachówki, pęknięte obróbki przy kominie | Przecieki do więźby, butwienie drewna |
| Rynny i spusty | Przelewy, odłączone rury spustowe | Woda przy fundamentach, zawilgocony cokół |
| Cokół i piwnica | Wykwity solne, łuszcząca się farba, zapach stęchlizny | Uszkodzona izolacja przeciwwilgociowa |
| Balkony | Odspojony beton, rdzawe zacieki, luźne balustrady | Korozja zbrojenia, ryzyko odpadania fragmentów |
| Elewacja | Odspojony tynk, pęknięcia na ociepleniu | Woda wnika pod warstwy, ocieplenie traci izolacyjność |
| Instalacja elektryczna | Niska rezystancja izolacji, brak lub niesprawny wyłącznik różnicowoprądowy, przegrzane zaciski | Ryzyko porażenia i pożaru |
| Piorunochron | Skorodowane złącza, zbyt wysoka rezystancja uziemienia | Instalacja może nie odprowadzić wyładowania do ziemi |
| Otoczenie | Teren opada w stronę budynku, popękana opaska | Woda opadowa zbiera się przy fundamentach |
Kto może wykonać przegląd
Część budowlaną wykonuje osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności, w praktyce najczęściej konstrukcyjno-budowlanej (art. 62 ust. 4). Badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej może przeprowadzić osoba z uprawnieniami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych. Przepis dopuszcza też osoby, które mają kwalifikacje wymagane przy dozorze nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych (art. 62 ust. 5), czyli świadectwo kwalifikacyjne w grupie elektrycznej.
Numer uprawnień budowlanych musi znaleźć się w protokole. Możesz go sprawdzić w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane (e-CRUB) prowadzonym przez GUNB. Jeśli osoby kontrolującej nie ma w tym rejestrze, do protokołu dołącza się kopię decyzji o nadaniu uprawnień i zaświadczenie o przynależności do izby samorządu zawodowego (art. 62a ust. 4).
Protokół z przeglądu
Art. 62a Prawa budowlanego określa minimalną treść protokołu. Muszą się w nim znaleźć między innymi imię i nazwisko oraz numer uprawnień osoby kontrolującej wraz ze specjalnością i jej podpis, dane właściciela lub zarządcy oraz dane pozwalające zidentyfikować obiekt. Jeśli kontrola wykaże nieprawidłowości, protokół zawiera zalecenia: jakie czynności trzeba wykonać i w jakim terminie (art. 62a ust. 3). Do części elektrycznej dołącza się wyniki pomiarów. Protokół z przeglądu pięcioletniego sporządza się tradycyjnie. Obowiązek formy elektronicznej w systemie CEEB dotyczy tylko protokołu z kontroli przewodów kominowych (art. 62a ust. 5).
Właściciel domu jednorodzinnego nie musi prowadzić książki obiektu budowlanego. Protokoły zostają u niego. Przechowuj oryginały i zrób ich cyfrowe kopie, bo przy kolejnym przeglądzie porównanie z poprzednim wynikiem mówi najwięcej o tym, co dzieje się z budynkiem.
Co się dzieje, gdy przegląd wykryje usterkę
Przepisy (art. 70 ust. 1) wymagają, żeby usterki, które mogą spowodować zagrożenie, na przykład pożar, porażenie prądem albo zatrucie gazem, usunąć w czasie przeglądu lub bezpośrednio po nim. Pozostałe trafiają do protokołu jako zalecenia z terminami.
Jeśli podczas przeglądu znajdziemy usterkę, mówimy o niej właścicielowi od razu, na miejscu, i wspólnie ustalamy plan naprawy.
Przegląd pięcioletni i przeglądy coroczne
Przegląd pięcioletni nie zastępuje corocznych kontroli instalacji gazowej i przewodów kominowych. W roku, w którym wypada przegląd pięcioletni, obie kontrole można wykonać podczas jednej wizyty, pod warunkiem że protokół wyraźnie obejmuje oba zakresy.
