Coroczna kontrola instalacji gazowej i przewodów kominowych obejmuje praktycznie każdy budynek, od domu jednorodzinnego po blok. Lista usterek, które przy niej wychodzą, jest krótsza, niż mogłoby się wydawać, i wciąż ta sama: nieszczelności na połączeniach instalacji gazowej, nieszczelne i niedrożne kominy, źle wykonane podłączenia urządzeń, zalegająca sadza, wadliwie wyprowadzone wyloty na dachu.
Żadna z nich nie pojawia się w przewidywalnym momencie. Mogą powstać w każdej chwili i najczęściej nie dają objawu, który mieszkaniec zdążyłby zauważyć. Nieszczelność przy zaworze niczym się nie zdradza. Ptasiego gniazda w kanale wentylacyjnym nie widać z mieszkania. Skorodowana od środka rura łącznikowa z zewnątrz wygląda zupełnie normalnie. To, że rok temu wszystko było w porządku, nie mówi nic o tym, jak jest dzisiaj.
Stąd bierze się coroczny cykl. Nie chodzi o to, żeby sprawdzać budynek wtedy, kiedy coś się w nim wydarzy, tylko żeby sprawdzać go regularnie. Poniżej opisujemy to, co przy takich kontrolach spotykamy najczęściej.
Czego dotyczy coroczna kontrola
Obowiązek wynika z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c Prawa budowlanego. Właściciel albo zarządca ma poddawać budynek kontroli co najmniej raz w roku, w zakresie stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.
Dwie sprawy warto wyjaśnić od razu, bo budzą najwięcej nieporozumień.
Dom jednorodzinny też podlega kontroli
Zwolnienie, o którym często się słyszy, dotyczy wyłącznie corocznego przeglądu elementów narażonych na wpływy atmosferyczne i elementów podlegających zużyciu, czyli tego, co potocznie nazywa się przeglądem ogólnobudowlanym. Kontrola gazu i kominów obowiązuje właściciela domu dokładnie tak samo jak zarządcę bloku.
Kontrolę wykonuje osoba z uprawnieniami
Przewody dymowe oraz grawitacyjne spalinowe i wentylacyjne sprawdza mistrz kominiarski albo osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności. Tam, gdzie ciąg jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych, a także w kominach przemysłowych i wolno stojących, wymagane są już wyłącznie uprawnienia budowlane. Instalację gazową sprawdza osoba z kwalifikacjami do dozoru nad eksploatacją urządzeń i instalacji gazowych.
Protokół podpisany przez kogoś bez uprawnień nie zamyka obowiązku. Formalnie jest to to samo, co brak przeglądu.
Instalacja gazowa. Problem prawie zawsze siedzi w połączeniach
Sam przewód gazowy rzadko bywa źródłem nieszczelności. Gaz ucieka tam, gdzie coś jest z czymś skręcone. Najczęściej znajdujemy takie miejsca:
- przy licznikach, zwłaszcza świeżo wymienionych, gdzie połączenie bywa niedokręcone albo źle uszczelnione po zakończeniu prac,
- przy zaworach i kurkach odcinających, szczególnie takich, których nikt nie rusza od lat,
- na łącznikach i połączeniach gwintowanych instalacji,
- przy samych urządzeniach, na przyłączach kuchenek, podgrzewaczy i kotłów.
Dla właściciela oznacza to tyle, że najsłabszym punktem instalacji są jej styki, a nie rury. Skręcone połączenie może zacząć przepuszczać po latach spokojnej pracy, po drobnych ruchach konstrukcji albo po zwykłym zmęczeniu uszczelnienia. Z zewnątrz nic tego nie zapowiada, a stężenie, przy którym człowiek czuje gaz, bywa osiągane późno.
Osobna sprawa to przeróbki robione we własnym zakresie: przedłużenia instalacji, przesunięty punkt poboru, podłączenie wykonane bez uprawnień. Czasem są zrobione porządnie, czasem nie. Sprawdzenie tego należy do kontroli.
Nie zapalaj zapałki, nie włączaj ani nie wyłączaj światła i urządzeń elektrycznych, zamknij główny zawór, otwórz okna, wyjdź z pomieszczenia i zadzwoń pod numer 992. Nieszczelności nie szukaj na własną rękę.
Kominy. Trzy różne problemy, które łatwo pomylić
Mieszkańcy mówią zwykle o problemie z kominem. W protokole to najczęściej jedna z trzech rzeczy, a każda ma inną przyczynę i inne skutki.
Nieszczelność
Tę usterkę rozpoznaje zwykle mieszkaniec, nie kominiarz. Objawem są zapachy z kuchni pojawiające się w łazience albo w pokoju, czasem zapachy przenikające od sąsiadów. Za tym stoją spękania przewodu, ubytki spoin albo uszkodzenia po wcześniejszych pracach.
Przepisy wymagają wprost, żeby przewody kominowe były szczelne. Skutek nieszczelności zależy od tego, co danym przewodem płynie. W kanale wentylacyjnym to kwestia uciążliwości. W spalinowym to już kwestia spalin.
Niedrożność
W kanałach znajdujemy przede wszystkim ptasie gniazda oraz cegły i gruz, czyli albo efekt sypiącego się przewodu, albo pozostałość po pracach budowlanych, której nikt po sobie nie posprzątał.
Zatkany kanał wentylacyjny oznacza brak wentylacji. Zatkany kanał spalinowy oznacza, że spaliny z pracującego urządzenia nie mają którędy uciec. Przyczyna wygląda podobnie, konsekwencje są nieporównywalne.
Zalegająca sadza
Sadza zbiera się w miejscach niewidocznych z mieszkania: między wyczystką a rurą wchodzącą do szachtu oraz w samych łącznikach. Z czasem zmniejsza przekrój i pogarsza odprowadzenie spalin, a przy paliwach stałych dochodzi do tego ryzyko pożaru sadzy.
Czyszczenie przewodów to obowiązek odrębny od kontroli okresowej, uregulowany w przepisach przeciwpożarowych.
| Rodzaj paleniska lub przewodu | Częstotliwość |
|---|---|
| Paliwo płynne i gazowe | co najmniej raz na 6 miesięcy |
| Paliwo stałe | co najmniej raz na 3 miesiące |
| Paleniska zakładów zbiorowego żywienia i usług gastronomicznych | co najmniej raz w miesiącu |
| Przewody wentylacyjne | co najmniej raz w roku |
Przepisy wymagają też, żeby przewody spalinowe i dymowe miały otwory wycierowe lub rewizyjne zamykane szczelnymi drzwiczkami, a przy spalinach mokrych dodatkowo układ odprowadzania skroplin. Brakujące, nieszczelne albo zamurowane drzwiczki to usterka sama w sobie, bo bez nich nie da się porządnie wyczyścić przewodu.
Podłączenie urządzenia do komina
Z całej listy ta usterka niesie najpoważniejsze skutki. Gazowy podgrzewacz wody, czyli popularny piecyk łazienkowy, łączy się z przewodem spalinowym rurą łącznikową. Krótki, niepozorny element, a jednocześnie jedno z częstszych źródeł poważnych kłopotów.
Niewłaściwy materiał rury
Zdarza się, że rura łącznikowa w ogóle nie jest przeznaczona do pracy ze spalinami i nie znosi ich oddziaływania, w tym kondensatu przy spalinach mokrych. Taki materiał stopniowo się rozkłada, a przez powstałe nieszczelności tlenek węgla może przedostawać się do pomieszczenia. Przepisy wymagają, żeby wewnętrzna powierzchnia przewodów odprowadzających spaliny mokre była odporna na ich destrukcyjne oddziaływanie, a przyłączenie urządzenia gazowego do przewodu spalinowego spełniało odrębne wymagania techniczne.
Luzy i nieszczelne połączenia
Rura wstawiona na styk, bez właściwego osadzenia i uszczelnienia. Efekt jest ten sam: część spalin nie trafia do komina.
Tlenek węgla nie ma barwy ani zapachu. Przy nieszczelnym kominie mieszkaniec dostaje przynajmniej sygnał w postaci zapachów z sąsiedniego mieszkania, tutaj żadnego sygnału nie ma. Dlatego akurat przy tej usterce nie ma sensu ani odkładanie sprawy, ani naprawianie jej samodzielnie.
Na marginesie: przepisy przeciwpożarowe wprowadzają stopniowo obowiązek montażu autonomicznych czujek tlenku węgla w pomieszczeniach, w których spalane jest paliwo. W nowych budynkach obowiązuje on od końca grudnia 2024 r., w istniejących lokalach mieszkalnych zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2030 r. Czujka nie zastępuje sprawnego odprowadzenia spalin, tylko zabezpiecza na wypadek, gdyby ono zawiodło.
Wyloty kominów na dachu
To usterka, o której z poziomu mieszkania nie sposób się dowiedzieć. Komin bywa drożny, szczelny i prawidłowo podłączony, a mimo to nie pracuje jak trzeba, bo problem siedzi na samej górze.
Źle wykonany albo źle usytuowany wylot osłabia ciąg, a w gorszym wariancie powoduje ciąg wsteczny, czyli cofanie się spalin i powietrza do środka budynku. Przepisy wymagają wyprowadzenia wylotów ponad dach zgodnie z właściwą Polską Normą, a w budynkach w II i III strefie obciążenia wiatrem, a także wszędzie tam, gdzie wymaga tego położenie budynku i lokalne ukształtowanie terenu, montażu na przewodach dymowych i spalinowych nasad zabezpieczających przed odwróceniem ciągu.
Warunki pracy wylotu potrafią się pogorszyć bez żadnej ingerencji w sam komin, na przykład po przebudowie dachu, po nadbudowie sąsiedniego budynku, po zamontowaniu urządzeń na połaci albo po prostu dlatego, że drzewa obok urosły. Sprawdzenie, czy komin nadal pracuje prawidłowo, należy do kontroli.
Osobno warto wspomnieć o dostępie. Przepisy wymagają, żeby wyloty przewodów kominowych dało się czyścić i kontrolować. Kiedy brakuje bezpiecznego wyjścia na dach, ław kominiarskich czy balustrad, czynności wymaganych przepisami po prostu nie da się prawidłowo wykonać.
Dlaczego kontrola jest co roku
Z całej tej listy wynikają dwie rzeczy.
Po pierwsze, usterki siedzą na stykach, a nie w środku elementów. Skręcane połączenia, przyłącza urządzeń, rury łącznikowe, przejścia przewodów, wyloty. Wszędzie tam, gdzie kończy się jedno, a zaczyna drugie, korozja, drgania i zwykłe zużycie robią swoje najszybciej.
Po drugie, poza jednym wyjątkiem żadna z nich nie daje o sobie znać. Wyjątkiem jest nieszczelny komin, przy którym mieszkaniec czuje zapachy z innych pomieszczeń. Reszta rozwija się w ciszy: sadza narasta powoli, gniazdo powstaje poza zasięgiem wzroku, rura koroduje od środka, ciąg słabnie na tyle stopniowo, że nikt tego nie kojarzy z niczym konkretnym. Zanim pojawi się objaw wyczuwalny dla mieszkańca, problem zwykle istnieje już od dawna.
Coroczna kontrola jest po prostu jedynym momentem, w którym można te usterki złapać wcześniej.
Co dalej, kiedy usterka się znajdzie
Wykryta usterka to dobra wiadomość, nawet jeśli w pierwszej chwili tak nie brzmi. Oznacza, że problem został znaleziony, zanim zdążył cokolwiek zrobić.
- Mówimy o tym od razu, na miejscu. Nikt nie dowiaduje się o nieszczelności z protokołu odebranego dwa tygodnie później. Jeśli podczas kontroli coś wychodzi, tłumaczymy na miejscu, co znaleźliśmy i co to w praktyce oznacza.
- Ustalamy plan naprawy. Konkretnie: co zrobić najpierw, co może poczekać, jaki jest zakres i kto ma uprawnienia do danej roboty. Przy gazie i odprowadzeniu spalin czas gra rolę, więc te punkty idą na początek listy. Właściciel wychodzi z kontroli z planem, a nie z samym wykazem problemów.
Dokumentacja, czyli co zostaje po kontroli
Zacznijmy od nieporozumienia, które wraca regularnie: książka obiektu budowlanego nie jest obowiązkowa dla domów jednorodzinnych. Ten obowiązek obejmuje inne kategorie obiektów, więc właściciel domu nie musi jej zakładać ani prowadzić.
Zostają protokoły, a te występują w dwóch formach:
- Kontrola przewodów kominowych. Od 18 września 2023 r. protokół powstaje elektronicznie, w systemie obsługującym Centralną Ewidencję Emisyjności Budynków. Wprowadza go osoba przeprowadzająca kontrolę, więc po przeglądzie warto sprawdzić, czy wpis rzeczywiście się pojawił.
- Kontrola instalacji gazowej. Protokół papierowy, wydawany właścicielowi.
Niezależnie od formy dobrze jest trzymać kopie cyfrowe wszystkiego: skan protokołu gazowego, pobrany e-protokół kominiarski, faktury za czyszczenie przewodów, potwierdzenia wykonanych napraw. Papier ginie, a komplet dokumentów potrafi być potrzebny w najmniej spodziewanym momencie, przy szkodzie ubezpieczeniowej, przy sprzedaży domu albo przy sporze z wykonawcą.